正文

  Part 1.

  据中原地产统计，截至目前，今年以来各地累计出台房地产调控政策超过234次。其中，前4个月达到186次，监管加码。

  前几年，调控政策多停留在限购层面，更多的是对C端的约束和限制。然而这两年来，肉眼可见的，房地产调控政策逐渐向开发商加码，甚至向地方土地财政加码。

  今天，我们盘点下，近两年出现过的影响较大的房地产调控政策，以下为不完全统计：

  针对购房者：限购限贷限售、遏制经营贷、房产税改革试点

  针对开发商：限价、“三道红线”、集中供地

  针对土地征收：土地收入转税务部门

  Part 2.

  对购房者限购限售很好理解，以就近的杭州为例，今年年初的楼市新政出台后，调控更为收紧。

  本地限购2套，落户5年内限购一套，打击“假结婚”，明确无房户认定；热点楼盘优先购以及中签率≤10%的房源，取得产证日算起，限售5年。此外，还有税收方面的调节。

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  类似的调控政策在上海、南京、合肥、深圳等城市或多或少都出台了，区别在于程度的深浅。

  然后就是限贷，今年年初，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（以下简称《通知》），对房贷占比进行了监管和限制，并且对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查！

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  此外，便是今年以来对经营贷的监管、排查，对于利用经营贷资金购房者，提前收回贷款，并将客户拉入黑名单，计入信用记录。

  同时对于部分“漏洞”也打了“补丁”，比如对法拍房的限购。

  一系列的措施主要在于打击炒房者的积极性，并且效果显著，尽管房价没有下降，但是楼市热度有所冷却。比如刚刚过去的端午节，与往年同期相比，北京、广州、深圳等城市成交量便出现了一定程度的下滑。（来源:房讯网）

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  另外就是已经被讨论多年的房产税。房产税并不是一个新概念，早在2012年起几乎年年都会被提及，并且在房地产市场最疯狂的2017年和2018年，财政部明确了施行思路，准备草拟施行方案，不过最终却是在今年推翻了“立法先行”的思路，而是“先试点再立法。”

  确切的说，房产税能否降房价的说法并不准确，它作用的是个人的持房成本，本质还是遏制炒房客的投机行为。

  当然，仅仅是对购房者做出限制是远远不够的，打击消费者的积极性并非是一劳永逸的措施。因此在二级市场和一级市场调控政策也做出了反应。

  Part 3.

  如果说对购房者的政策还是比较温和，以抑制打击炒房为主，给普通无房者更多机会，那么对开发商的调控政策就非常“狠”了。

  首先限价。这个政策在杭州最为直观的表现结果就是，出现一二手房的倒挂现象，一手房成为成为“抢手货”，开发商的溢价空间不高，但拿地热情高涨。

  在温州，虽没有明确的文件，但是默认的“一口价”定价原则，也让开发商在入市之初的定价上更为谨慎，卖得好不能随意涨价，不过因此产生的利用车位变相涨价的情况需要关注。

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  其次是“三道红线”政策，这个政策可以说是对开发商影响最大的政策之一。

  1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

  2、房企的净负债率不得大于100%；

  3、房企的“现金短债比”小于1 

中国社科院数据显示，政策出台之初，即去年下半年，房企踩线占比高达86%，2000亿元以上龙头房企红色档占比20%，橙色占40%；1500亿元到2000亿元规模房企，全部为红色档和橙色档，1000亿元到1500亿元红色和橙色档比例也高达75%，几乎让所有的房企都回到了同一起跑线。

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  政策对房企最为直接的打击就是原先以少量的资金撬动高杠杆，再以高周转快速回笼资金的模式行不通了。对于踩线的房企，其在现金流、融资等方面都将会受到一定的限制。于是不仅规模较小的房企，连规模较为靠前的房企都或多或少受“三道红线”的影响而出现了资金链紧缩的问题。

  “三道红线”让房企的扩张节奏放缓，降低行业杠杆，随即而来的“集中供地”便是一道大考。

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  集中供地将每年的供地时间集中在“3、6、9月”，每次供地量较大。短期内，房企现金流无法同时满足多处拍地，直接招拍挂获取土地渠道受限，只能采取多渠道拿地。

  实力较强，资金较为雄厚的房企拿地底气就会比较足，而资金实力不够的要么房企参与高溢价地块，要么就采用联合拿地的方式，或者以并购的形式增加自身的土储量。

  从溢价率数据来看，2021年一季度，在三道红线及集中供地政策影响下，土地溢价率整体显著回落。流拍率方面，2021年1月，全国土地流拍率从2020年12月的4.6%大幅上升至8.2%，此后呈现下滑态势，3月已下滑至4.9%的水平，处于过去1年的低位。

  其中，龙头房企拿地金额同比上升14%，成长型房企同比下降16%，中型房企同比下降21%，龙头房企整体拿地金额提升最多。（来源：21世纪经济报道  《“三道红线”后首个年报季：房企土储大变局》）

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  集中供地在“三道红线”的基础上直接触及了房地产市场的源头——一级土地市场，一方面加剧了房企的分化局面，让其发展更加有序，另一方面促使二级市场即新房市场集中大量的上市，可以减缓市面上“供不应求”的焦虑。

  对房企的政策限制，推动了房企向二线和三四线城市转移，一线城市拿地金额占比下降，二线城市占比极速上升，三四线城市快速上升。因此也能注意到，江浙一带比较有潜力的三四线城市也频繁出现一些调控政策。

  Part 4.

  最后，才出炉不久的关于“土地征收转财政部门”就直接从源头上对整个房地产市场的发展秩序做了调整。

  6月4日四部门印发了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，拟将土地征收的管理权由自然资源部转移到税务部门。

  打个不太恰当的比喻，就好比原本自己支配买卖的老板，现在变成了只过手商品和资金的员工。

  土地征收本应用于城市建设，却无意中成了部分城市财政收入的依赖。在年初的土地财政依赖城市统计中，温州179%的大占比****各大城市。

  此项政策的出炉，或将更好地督促地方政府积极地招商引资，促进产业的多元化发展，而非依赖土地财政变相抬高本地的房价。

  Part 5.

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  对于温州而言，以上政策对房地产市场会有什么影响呢？

  土地征收的转移，对于严重依赖土地财政的温州来说，将会是一个非常大的影响，然而未来是否能改善当前土地溢价高、房价高的问题，还待后续发展。

  集中供地并未在温州真正实施，但小型的如，4月14日市区5宗地、5月8日4宗地集中供应有出现，并且能明显感受到第二次的供应中，土地的溢价大幅下降。而随后长时间的土地市场的空窗期，让市场的焦虑感也有所减轻。

  “限价”方面，虽未明确表示，但“一口价”施行以来，定价过高市场遇冷的项目以及定价较低市场火热的项目，对购房者来说在选择层面确实轻松了一些。

  至于限购，对于目前的温州而言，还未提及相关话题。

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  最后小编想说，没有限购的温州无买房上的资格压力，但是严重依赖土地财政导致的一级市场的溢价波及二级市场的房价，从而产生了一定的购买压力，而“一口价”和小型集中供地某种程度上减轻了市场的购房焦虑。

  至于是不是买房的好时机，建议有需要就买，不要过度犹豫和观望，但投资需谨慎。

  政策调控是稳房价而非降房价，在房价逐渐稳定的时候，对于真正的购房者而言就是入手的好时机。而稳房价就意味着想要在楼市“快进快出”的赚钱模式就有可能行不通，长期持有倒是可行。