正文

  不知道各位有没有这种感觉：

  温州没有那么频繁的调控，但是房价一直在涨。

  即便房价一直在涨，怎么还没出现调控？

  温州楼市没有，但是杭州却频频调控。

  1月27日，杭州发布了新的楼市调控政策，也是迄今为止，最为严厉、限制性最高的调控政策，简直是掐着投资客的“七寸”在打。

  大家心一提，想：那温州的投资客们何去何从？

  众所周知，温州人特别喜欢在杭州买房，无论是为了自住还是为了投资，杭州都是温州人喜欢的选择。

  那么，对于还想在杭州买房的温州人，还有什么机会可以把握吗？

  我们来看看新鲜出炉的杭州新政。

  Part 1.

  杭州此次新政，涉及到住房限购、住房限售、税收调节、无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面，重点内容如下：

  1、落户未满5年限购1套，赠与房产者限购3年，受赠人也需要满足本市限购政策；

  2、中签率≤10%的房源，自取得不动产证之日起5年内不得转让。以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让；

  3、二手房增值税征免年限由2年调整至5年；

  4、2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的、在杭州限购范围内无自有住房记录满3年者，可被认定为无房户；

  5、自本通知发布起，高层次人才转让限购范围内住房的，需无自有住房满3年。

  新政发布当天，网上已经有很多的解读了。

  与其说是新的调控方向和政策，不如说是一次堵疏漏的补充。

  杭州楼市的火热程度有目共睹，热搜都上了多次。什么“万人摇”“中签率”等等经常跟杭州的楼市挂钩，杭州买房难，但买到后赚钱简单，是不少投资客蜂拥而至的重要原因。

  在杭州之前，深圳、上海、南京和合肥等地也陆续出台了楼市调控政策。

  条款大多“因城制宜”，但是有的也有不少相似之处。

  上海1月21日政策、深圳1月19日政策和合肥1月5日政策重点强调了对“假离婚”买房的限制；上海1月21日政策和深圳1月23日政策均加强了对住房信贷的管控；深圳1月19日的补丁和南京1月15日政策均收紧了人才购房门槛。

  相较而言，杭州此次出台的调控政策与上海1月21日政策有更多的相似之处。

  我们来做个比较。

  Part 2.

  上海1月21日新政，涉及离婚购房、增值税、无房家庭购房倾斜、住房信贷政策等。

  政策核心内容：1.夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。2.将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。3.完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。4.严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。我们来逐一比较。

  第一条，上海限制“假离婚”购房，夫妻离异3年内要计算其住房套数，走限购流程。

  杭州对此并没有如同上海这般明确的规定，但是去年的“杭六条”中，关于无房家庭的认定标准增加了一条“离异单身满3年的无房人员（自离异之日起计算），并且3年内在杭州无房产的才算无房户“。这条配合27日新政中的”赠与房产者限购3年，受赠人也需要满足本市限购政策“，一定程度上可以打击通过”假离婚“或者赠与方式来”炒房“的投机者。

  第二条，关于增值税。上海和杭州均是将“个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年”。

  杭州或者上海的一套住宅的总价一般不低，征免年限提高，增加了转让成本，也在无形中缩小一二手之间的倒挂幅度，降低收益预期。不过若是市场期待过高，收益预期较高，单就税收抑制作用有限，结合限购、限售效果更佳。

  第三条，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

  
杭州新政有类似的规定，不过更加偏向对无房家庭的认定，“2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的、在杭州限购范围内无自有住房记录满3年者”。这条规定将时间、年限都框定得比较死，结合前面对“离异”和“赠与”的限制，细思极恐。”离异“和“赠与”是需要没有房产的事实，而“无自有住房记录”，是既需要没有事实也需要没有记录，也就堵死了通过前者来腾空名额进而继续购入房产的方式。对于事实上无房的刚需或者刚改群体就比较友好了，减少竞争者，他们可以有更多的机会购入合适的房产。上海新政的第四条是关于住房信贷管控的，杭州1月27日新政并未涉及，不过目前在这一方面全国都处于收紧状态，或许下一次调控政策出台会涉及也说不定。

  Part 3.

  除了以上几条政策，杭州新政中还有两条是比较值得关注的。

  中签率≤10%的房源，自取得不动产证之日起5年内不得转让。以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。在杭州的热盘摇号中，不乏上万人抢几百套房子的奇观。去年，杭州“远洋西溪公馆”，超6万人抢959套房，一度让“杭州打新”登上热搜。早些时候，融信某项目最先出现“万人摇”的场景，这都是杭州红盘的“待遇”。

  远洋西溪公馆实景图| 图源网络

  因为一二手的倒挂现象，投资客一般选择预售新房，如今以10%的中签率为界线，再配合“自取得不动产证之日起5年内不得转让”，也就是说至少2年拿到证，7-8年才能转让。投资战线拉长，时间成本增加，流转速度减缓，对于投机者来说就需要更加谨慎地入场。目前已经有人开始放弃热盘摇号，转而去选择不限售的项目，起码流转速度影响较小。新政最后一条与人才购房政策有关。

  自本通知发布起，高层次人才转让限购范围内住房的，需无自有住房满3年。

  2020年7月杭州“增加人才优先购房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易”，2021年1月27日，“高层次人才转让限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房”。从“网签”开始5年内的交易限制，到“无自有住房记录满3年”的转让限制，同时，对“以优先购买方式取得的热点商品住房”有5年之期的转让限制，人才摇号这条“捷径”也被封堵。所以有人也开始考虑放弃人才摇号的优先权，转而选择无房家庭的摇号名额，后者中签几率会降低，但是转让风险也随之降低。这条政策在不放弃人才引进的同时，堵上“人才炒房”的口子。总体而言，杭州此次调控新政在限购方面有所补充。对于“新杭州人”即新落户者，进行了限购，但是在多次调控中落户政策变化不大，所以相当于是积极引进但是打击投机。在此前关于“假离婚”的相关规定后，又将“赠与”这一“漏洞”堵上，“人才购房”摇号的优先权未变，但是对产权转让做了限制。在用词上也由“网签”“交易”等软性用语上升到“取证”“转让”等涉及面更广的用词。并且由原本的拥有房产事实上升到拥有过房产的记录，再用年限限制，让政策规定显得更为刚性。增值税征免年限的调整是为了缩小一二手倒挂幅度，降低收益预期，比较偏向减缓市场存量的流转速度。其中最“狠”的还是“中签率≤10%的房源，自取得不动产证之日起5年内不得转让”，可以说直击痛点，拉长转让周期，让投机者有所顾忌。

  中国城市管理研究院大数据专业委员会战略合作部主任、产城研究院副院长，中国房地产报中房智库特聘专家，杭州市民卡房地产业首席咨询顾问丁浩总结道：杭州楼市新政经过了从“简单粗暴”到“精准打补丁”，2016-2019年，基本以各种限为主，购房“三限”，土地“双限”；2020年开始，应用大数据统计的方式，对于之前的各项政策打补丁，补漏洞，效果比简单的“限”更精准，更有效。新政的出发点是鼓励自住，打击投机、投资。（来源：杭州市民卡房产）

  Part 4.

近几年来，杭州楼市的热度只有越来越高涨，没有平息的迹象，不断有外来购房者入局，以至于4年内就有13次调控，平均每年调控3次左右，频率很高了。即便是2020年的疫情亦无法阻止购房者对杭州楼市的热情，不过这种热度并非平地而起，而是建立在城市腾飞的巨大窗口期，看得见的城市崛起之势。现在很多人喜欢将北上深杭放在一起说，说得不仅是楼市，也是杭州在冲击“新一线”城市做出的投入，以及可期的未来。

  温州实拍| 图源网络

  目前，温州也处于城市转型的关键时刻，城市不断外扩，打造核心产业区，纵向串联横向衔接，将原本的资源和产业优势进行整合，让城市重新焕发生机。所以温州的房价不断上涨，也是风口期的正常现象，不管怎么说，近几年入驻温州的大房企择址落户时必定是对城市的发展预期有所考量的。但是，另一方面，温州的楼市也“淡”得不用频频调控，说明在某些方面让人才留存的信心不足，也许还待未来规划成型时，再看人才汇聚而来的景象。最后，小编还是想说，房子能不能便宜点！截止发稿，听闻温州近期开盘的两个高端项目，都取得了不错的去化，甚至中铁建还有传闻已经把房子卖光，不由得让小编感叹，是否因为各大主要城市的调控出炉，让不少高端置业人群的购房需求回流到温州，不过就这个方面来看，对于温州的市场来说，也未尝是一件好事。