正文

  PART.1

  近年来，在温州市场上多次被提及的一个词就是“未来社区”，只要沾边，通常都能成为市面上的一个当红风潮。
除此之外还有“学区”，典型的例子像是南湖板块，金澜云邸因为一纸红头文件，瞬间卖爆；未来之星，在没有明确的学校选址，没有红头文件，仅凭温州中学附属初中的施教范围的传闻，几乎是两开两罄。究其原因，并不是价格便宜，最主要是学区这个热点蹭得比较好。 毫无疑问黄龙商贸城地块同时囊括上述两个关键词--“未来社区”和“学区”。说的天花乱坠都不如市场反应来得直接，未来城·壹号于去年12月9日携1522套房源首开入市，以风雷之姿而来，一举创下狂销22亿的非凡战绩。中铁建·未来视界于今年1月27日首开，截至目前去化率约90%。
而在今天出黄龙商贸城三期地块出让前，鹿城区人民政府正式发函明确该地块施教区学校。该函明确三期地块与一期二期相同，中学为温州市核心片区广化单元黄龙商贸城街坊C-02-2地块学校，小学为温州市核心片区广化单元黄龙商贸城街坊C-14-2地块（“实验双星”所在地块）。无疑是三期地块出让前给出的最大利好。

有了一期和二期地块的市场感染力在先，再加上学区红头文件，三期地块未拍先火。
当然压轴宝地的登场当然要吊足大家的胃口、给其足够的牌面。时隔一年之久，黄龙三期地块今天的出让场面，激烈程度并没有辜负大家的期待。经过一番“厮杀”，在第92轮叫价时，就达到封顶价22.65亿元，接下来的竞配建大赛，也持续到了123轮，达到6200㎡。最终，华润以22.65亿元+6200㎡配建面积竞得该地块，溢价率 30.2%，封顶楼面价约21479元/㎡，实际楼面价约21922元/㎡。

PART.2

抛开土拍的激烈状况，我们来看看这块地受到众多开发商追捧的底层逻辑，究竟是什么？
黄龙三期地块位于鹿城区广化街道翠微大道与过境路交汇处，约61亩。就体量而言，该地块的体量适中，且整体规模较为方正，对项目未来的打造，提供了较为良好的先天条件。
地块西面为翠微大道，南面为鹿城路，北面安置房及小学，东面为宝龙雅戈尔·未来城壹号。

  △图源网络

  △图源浙江省土地使用权网上交易系统 

建筑高度≤80米，且住宅建筑高度≥24米。并且建筑密度不得超过30%，其中住宅建筑及其便民服务设施建筑密度≤22%。规划容积率为1.5-2.6，绿地率不少于35%。
另外，出让规定该地块需设置一所15班幼儿园。用地面积不小于7512平方米，建筑面积不小于6300平方米，并且配置幼儿园停车位。
值得注意的是一期、二期的出让并没有规定需设置幼儿园。看来此次三期设置的幼儿园规定，是对此前未来社区幼小年龄段教育一个空白的填补。
竞得人还需代建周边绿化带用地面积4620平方米（C-28地块），与出让地块项目同步竣工。代建项目由地块受让人自行发包施工，立项和用地等审批手续由广化街道办事处另行办理。
三期地块造价标准与一、二期一致。不过相较于绿化要求就有所不同了，一期二期地块对于绿化并没有明文规定要如何建造。而三期地块绿化要求该地块采用地面、平台与屋顶等绿化相结合的方式，打造立体多层次复合绿化系统。

  △图源浙江省土地使用权网上交易系统

除此之外，该地块还有个户型建造的明文要求，即规划明确要求户型建筑面积90㎡以下的住宅，面积占比不得超过地块可售住宅建筑面积总量的30%（政策性住房部分除外）。
黄龙商贸城三期地块这一特殊出让规定直接限制小面积户型数量。如果说小面积户型是投资属性，大面积户型适宜居住。那么这一明文规定就是直接将未来社区回归居住本性，为人居生活加码。

  △图源浙江省土地使用权网上交易系统

总而言之，此地块体量适中，又没有过多的配套需要打造，算的上是一块难得的“净地”。加今年土拍热度不断的加码，因此，最终拍得这样的高价也在情理之中。

PART.3

就地块周边而言，该地块周边配套成熟，日常休闲生活都能满足。
在交通上，地块周边有鹿城路、过境路、鹿城路、广化桥路，四条城市主干道围绕，四通八达。在周边环境上，旧房已经拆除，地块临近黄龙山、翠微山、景山；且步行可达江滨公园（直线距离约1.5km），夜晚漫步江滨，欣赏江边夜景。

  △图源网络

近两年城西板块如雨后春笋般迅速崛起，成为各大品牌房企争相抢驻之地，整个板块的供应量激增。
目前区域内在售项目新楼盘又同属未来社区有宝龙雅戈尔·未来城壹号、中国铁建·未来视界。中国铁建·未来视界为一期地块所开售楼盘，均价为34050元/㎡。（数据来源：房管网）。宝龙雅戈尔·未来城壹号为二期地块所开售楼盘，均价为34300元/㎡。（数据来源：房管网）

PART.4

总体而言，该地块自身条件不错，且鹿城区已经相对比较成熟了，在政府“西优”政策下，行政副中心西迁，优质配套落地，给了城西新的生机。
众所周知，黄龙商贸城板块从最初未来社区试点项目确定，到“鹿城集新未来社区+双星实验学校+鹿城行政副中心”，直接将沉寂已久的城西片区拉回久违的“盛世”。
让黄龙集新社区迅速“一夜爆红”成为楼市新顶流。

  △图源：温州鹿城发布

目前，实验集新校区也已进入方案设计报批阶段，这意味着实验集新校区正式进入落地阶段。
待学校建成，不仅可以补充鹿城片区的基础教育资源，城西板块教育等级也会迎来一大提升，让这片区域价值水涨船高。
除此之外，未来社区所特有的“空中花园”与垂直绿化体系，社区配套高大上的“空中廊桥”等实施方案，都是比较独特的存在，是“未来人居”的雏形。

  △集新未来社区规划效果图