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温州今年的土地放量，大有赶超去年的势头。近日，温州市三溪片区瓯海中心西单元b-01-1地块挂牌，将于2020年4月17日出让。挂牌起始价108725万元，起拍楼面价约12600元/㎡。  

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该地块位于瓯海区娄桥街道玕西村、玕南村。北靠赴学路，南邻娄南街，距离传统意义上的瓯海中心区仅一步之遥。当前区域内的拆迁工作正持续推进中，落实于规划，未来该区域有望形成与娄东大街东侧一般的城市界面，总体来说，还是值得期待的。  

不过也有消息称，周边地块中，不少可能将用于安置房的建造。对于部分的购房者来说，周边安置房过多，若是没有极其硬核的配套补充的话，一些购房者可能还是会有所抗拒的。  

地块周边现状  

首先来看一下，该地块的一些基本指标：  

规划容积率：1.5≤容积率≤3.0。  

规划建筑密度：≤30%(其中住宅建筑及其便民服务设施≤22%)。  

绿地率：≥35%。  

建筑物性质与面积：计入容积率指标的地上总建筑面积≤86289㎡，  

兼容的零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地建筑面积≤25886.7㎡。  

建筑高度:≤80米（且住宅建筑高度≥24米）。  

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瓯海中心区一向是瓯海置业的一个高地，而瓯海中心区的项目，也因自带光环属性，往往是不愁卖的代名词。这从瓯海中心区既往的土地出让数据来看，便能一窥端倪。  

2019年8月，时代落子瓯海中心区，最终拿地楼面价16458元/㎡。  

2020年3月，荣安成功摘得三溪片区地块，核算住宅楼面价约11244元/㎡。  

可以说，从地价这个层面来看，瓯海中心区相较于主城区鹿城的一些区域，也是可以一较高下的。而基于土地及市场的热度传导，收获不少购房者的亲睐，也自在情理之中。  

那么瓯海中心区的魅力又在哪里呢？  

瓯海中心区

自告别有区无城这一尴尬局面以后，整个瓯海的发展可以用日新月异来形容。其中尤其以瓯海中心区为甚，各类高端资源相继汇聚，行政中心、教育资源、生活配套、整体的城市规划，居住氛围，在整个温州来看，都是有数的。而充沛的资源汇集，引领着区域向好发展，形成的良心循环，是瓯海中心区可以快速崛起的一大主要原因。  

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在当前区域内，在售的项目其实并不多。  

以瓯海大道为界，瓯海大道以北，在售的项目暂时没有，待售的项目就是前文说到的时代·瓯海壹品，项目可售建面约17万方，据说毛坯惠后主力区间在26000元/㎡、27000元/㎡左右，且规划有约89㎡的小面积。  

再远一点，在售的有新桥板块的弘阳上坤·潮启四季，毛坯折后约24000元/㎡，不过开盘至今，去化并不是很好。  

弘阳上坤·潮启四季效果示意图

瓯海大道以南的话，在售的有世茂·璀璨澜庭，目前已经进入尾盘销售，项目存量并不多，且剩余的多是以大面积为主，但在售均价要低于上述项目，大约在21000元/㎡——22000元/㎡之间。  

还有就是去年的爆火红盘，君悦339，两开两罄，在售均价约24000元/㎡。  

君悦339效果示意图  

另外就是荣安前段时间拿下的核算楼面价约11244元/㎡的地块，可以说，瓯海中心区接下去的库存量将在短时间内被抬升起来，加上周边潘桥、新桥等板块的价格差异化，未来将面临极大的竞争压力。  

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总的来说，稀缺便意味着机会，自带瓯海中心区光环，加上小区域内直接竞品，并不算不能接受，想必这宗地块还是能迎来不少开发商的争夺，唯一的悬念是，最终以怎样的价格拿下它，才是合适的？  

毕竟这宗地块的起拍楼面价已高于荣安地块最终的落拍价，而相比较于瓯海壹品来说，各方面还是落于下风的，最终能于瓯海壹品形成比较明显的价格差，应该是拿地房企应该考虑的方向。  

而该地块存在的几个问题也同样很突出。  

地块的西侧存在大体量的批发市场，且两者相隔不是很远，我们都知道，半夜或者凌晨是往往是此类市场货运的高峰期，因此，周边多少会受到不同程度噪声影响。这可能是一个亟待解决的问题，毕竟，对于项目的品质来说，这是一个重大的问题。而了解过来，目前暂时没有关于市场的迁移计划。  

此外，虽然项目距离瓯海中心区并不是很远，但周边的配套暂时还未成型，尤其是学区等问题，周边固然都是现状土地，未来也有望形成大型的居住区，若能有优质学区的加持，相信可以未来的项目加分不少。