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昨日，温州市核心片区会昌河单元A-03a地块挂牌，将于2020年4月16日出让。挂牌起始价6.234亿元，折合楼面价约9000元/㎡。  

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该地块位于瓯海区新桥街道山前村，西侧是翠微大道，南临西山西路，东边紧邻景西家园。翠微大道横贯城市南北，西山西路则是温州东西方向的主路，因此该地块的区位、交通，从板块的角度来看，还算是不错。  

唯一遗憾的是，该地块的整体体量还是小了些，出让面积约2.38万方，想要打造大体量的综合性社区，还是有点捉襟见肘，好在地块还算是规整，对项目的后期营造还是有一定的优势的。  

再来看一下该地块的一些基本的指标：  

规划容积率：1.5≤容积率≤2.81；  

规划建筑密度：≤22%；  

绿地率：≥35%；  

建筑高度:≤80米（且住宅大于24米）；  

计入容积率指标的地上总建筑面积≤66925.77㎡；  

（兼容的零售商业用地、餐饮用地建筑面积≤20077.73㎡）。  

2  

新桥街道是近年来温州城市“大拆大整”、“大建大美”的主战场之一。整体软环境得到了极大的提升，整个区域内规划有大片的二类居住用地，会昌河沿岸也将打造成滨水公园，宜居性较以往已有了很大的提升。  

因为区域发展较早，因此成熟度较高，周边密布着不少的小区，因此配套较为成熟，生活便利度也比较高。周边的大型商场，如梦多多小镇，距离项目直线距离约1.5公里。  

梦多多小镇  

自然环境的话，与西山西路一路之隔的，便是会昌河景观资源，北靠景山，也勉强可以称得上是“依山傍水”。  

唯一的不确定因素大概要数交通了，周边路段都算的上是温州各路段中较为拥挤的那一类，车流量大，时常有大货车出没，带来的噪音及扬尘影响，短时间难以缓解。但区域内道路改造提升正在逐步实施，相信会受到一定的改善，但终归还是有影响。  

地块实景来源：浙江省土地使用权网上交易系统  

3  

认可度可能是区域存在的最大的一个问题。  

整个新桥片区距离瓯海中心区其实距离并不远，但购房者对于瓯海中心区的认可度就要高的多，从土地出让的热度以及价格就能看的出来。  

去年8月，时代拿下的瓯海中心区地块，楼面价高达16458元/㎡；而前段时间刚出让的瓯海中心区边缘地带的三溪片区地块，核算住宅的楼面价，也已经达到了11244元/㎡，正是瓯海区，尤其是中心区，一向受购房者热捧的印证。  

众安三溪片区地块  

再来看新桥片区，区域内主要还是以老旧小区为主，且在潮启四季之前，区域内新房断供已有一年多的时间。因此，当初地块出让之时，热度之高，也为不少人所咂舌。那么，即使基于当时的土拍热度，这宗地块最终的成交楼面价是多少呢？封顶楼面价11000元/㎡左右，热度是有，价格体系与瓯海中心区，基本还是属于两个量级的。  

虽然这个价格的诞生，更多的是基于火热的土地市场的不理智的产物，但真要考究起来，当初会昌河双子地块的挂牌起始楼面价都在8500元/㎡左右，而昨日挂牌的新桥地块楼面价已然来到了9000元/㎡，最终谁会愿意以怎样的价格来为其买单，是一个挺值得玩味的事情。  

4  

说到新桥片区，山水名都应该是一个无法逾越的高墙。  

为此，小编也去向不少现居于新桥的朋友进行了一个了解。其中不少人当初还是基于瓯海中心区外溢从而最终选择了新桥片区。这也说明了，在整体城市界面改善之后，新桥的确是可以承担起承接部分板块外溢客户的功能。  

除了这些呢？其实区域内地缘性原生客户真不多，不少的老新桥人，都是西湖村的，拆迁后，名下的房子并不少，买新房的，更多的可能还是外来的人居多。  

再来说一下山水名都，几乎是新桥片区的一个巨无霸体量社区，社区内有幼儿园、小学，此外图书馆、健身房、生鲜超市一应俱全，若仅从生活的角度来看，山水名都显然都更贴近生活属性。  

从价格上来看，三水名都在售的均价一般都在20000元/㎡以下，而潮启四季一期的毛坯折后单价24000元/㎡，中间的差价达到了4000元/㎡甚至更多，这道简单的算术题，想来大家心里都会有一个衡量，这也是潮启四季当前去化不利的主要原因。  

那么，昨日挂牌的这宗地块，挂牌起始价就达到了9000元/㎡，最终竞得价格会是多少，对于项目要怎样打造，才能最终撬动新桥原生客户的心，值得期待。