正文

  Part 1.

  春节前，我和我的小伙伴等一宗地拍出来等得心都焦了。一家同行等麻了，在竞拍到430轮的时候就把文章发了出来，并直言——

  最终该地块在470轮的时候成功出让，办公室里所有人都松了口气。也许有人已经猜出该地块是哪宗“香饽饽”了，没错，就是温州市三溪片区瓯海中心南单元F-01b地块。伴随着这宗地块竞拍的落幕，又有一家新房企进驻温州。并且，随后鹿城一宗约41亩的商住地也在间隔三天后被同一房企拿下。在主城区连取两宗商住地，成交价合计达581137万元，竞配面积合计达109600㎡的大手笔新进房企便是建发国际。

  ▲ 温州市三溪片区瓯海中心南单元F-01b地块

  ▲ 温州市旧城E-30b地块

  与保利相比，后者在温州有保利大剧院让温州人对其有初步的认识，而建发就要让人陌生得多，即便是去年新进驻的雅戈尔，其在宁波的大名也让同省的温州人或多或少有所耳闻。

  实际上这家房企来自我们的邻省福建，起家于福建厦门。在厦门，建发的存在感很强，“六区尽封疆”，甚至“建发所向”被很多人当作买房的参考方向。厦门的城市扩容中少不了建发的身影。建发房地产业务发展时间不短，自上世纪80年代初开始，到现在也有近40年了。目前主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、城市公共服务以及投资等领域，截止2020年，入选《财富》“世界500强”第234位。

  Part 2.

  在进一步介绍建发之前，我们先捋一下其业务关系。2014年，建发房产协议收购西南环保，正式登陆香港资本市场；2016年，正式更名为建发国际投资集团有限公司，并且借壳上市；2018年，建发房产将业务定位与控股子公司建发国际进行了一定划分：建发房产未来主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块，建发国际则主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。简单点说，一宗地块需要旧改整理，那么由建发房产来做，而整改完后，即土地一级开发完毕，需要出让，由房企做二级开发，那么建发国际便是做二级开发的。可以说，建发国际未来将承担主要的新增地产业务。作为母公司，建发房产给予建发国际很大的助力，最为明显的是在资产注入方面。2018年业务划分、重新定位后，建发在房地产方面开始了快速扩张模式，“冲销售”、“保目标”，并于一二线城市大量重仓土储，多宗地高溢价成交。

  ▲ 数据来源：企业公告，观点指数整理据不完全统计，2020年全年，建发（包括建发房产和建发国际）通过公开市场在上海、江苏、苏州、杭州、福建厦门、成都等地共获24宗地，拿地金额合计531.51亿元，已超过原定的300-400亿元预算）。（以上数据来源微信公众号《观点》）

  ▲ 数据来源：观点指数整理

  据中指院2021年1月全国房地产企业拿地排行榜显示，建发房产104亿元的拿地总金额，位列榜单之首；其在长三角地区的拿地金额达到65亿元。

  不计成本高溢价拿地以及在土地市场的快速扩张，导致2020年上半年财报显示，建发国际踩中两道红线，剔除预收款后的资产负债率为79.24%，净负债率247.68%，较2019年底提高71.9个百分点，负债权益比率由2019年底约234.70%增至约303.25%，原因是期内股东贷款与银行贷款增加。（以上数据来源微信公众号《观点》）

  但在短期偿债方面，建发国际其实没有什么压力。一方面是现金持有相对充足，另一方面是国企身份可以支撑一定的扩张成本，此外，母公司建发房产在财务资源上能提供较大支持。简而言之，“不差钱”，所以敢拿地。建发国际同时还有物业经营管理业务，后实行拆分，并且以建发物业于2020年末上市。不过相较于其他大房企，其物业规模偏小，在营利方面低于行业均值，续约率呈现连年下降趋势。虽然是国企体制，但建发在发展模式上呈现出高度市场化的特点，也正是如此，让建发于2020年全口径销售金额达到了1296.78亿元，成为千亿新兵，进入千亿房企行列（数据来源克而瑞）。

  Part 3.

  建发在房产业务方面分为六大业务板块：房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、关联产业投资。

  其中房地产开发方面拥有房地产全业态开发经验，主要布局一二线城市，目前在全国六大区域50余城均有布局项目。产品类型遍及高品质的住宅、写字楼，以及品牌酒店、会议场馆、大型购物商场、工业厂房、学校、医院等各种类型的公共建筑。商住项目方面，旗下有新中式TOP产品线“精粹系”，以“央玺”命名；新中式高端线“城央系”，一般择址城市核心地段，以“央著”“玺院”等项目名称为代表，偏改善型住居；新中式中高端线“远见系”，一般择址城市中具有发展潜力的新兴区域，以“府”或“郡”字命名，打造高性价比居所；新中式康养产品线“自然系”，一般依附城市稀缺的自然资源，以 “山”“湾”等字命名。建发在产品定位上较为全面，且以新中式为特长，可以想象其在瓯海和鹿城两宗地块上，或将给温州市场新添两个新中式产品。

  在建发的官网上，其品牌主张为“建识东方，发献大美“，那么，让我们来欣赏下建发的新中式之美。

  精粹  系 

  厦门建发央玺

  城央  系 

  永安建发央著

  永安建发玺院

  远见  系 

  合肥建发雍龙府

  自然  系 

  福州建发山外山

  苏州建发独墅湾

  Part 4.

  2020年是建发重要爆发期，也是其跨过千亿门槛的重要节点。不过尽管从2018年开始，建发在全国逾40城重仓，但目前而言，其业绩增长的主力战区依然在海西和华东。从建发去年年中报中显示，这两个区域分别实现112.9亿元和59.2亿元的销售业绩，二者占比共计超过六成，成为业绩主要来源。

  不过与不少千亿房企相比，建发是一家正在崛起和冲刺的千亿新兵。在三道红线下，不少房企或多或少放缓拿地节奏，但建发依靠国企母公司的财力支持，以高杠杆持续发力，扩张规模。

  另外一方面，建发主打的新中式高端产品较为成熟，在市场也颇受欢迎，可以为建发获得更高的溢价利润。

  那么，我们期待下建发在鹿城和瓯海会打造什么样的产品。