正文

  Part 1.

  前几天在家里闲聊的时候，家人突然说到弟弟以前上学的事情。

  整个过程可谓一波三折，从落户到学区确认到义务教育阶段结束勉强花钱进了一所私立高中……

  从小学到初中，他的成绩肉眼可见地逐年下滑。是学校不好吗？他就读的学校可是在五马街和欧洲城一带，妥妥的市中心核芯带。

  后来弟弟是这么给家里解释的：因为感觉小学毕业了就能顺利读初中，无论怎样都有学上，没有压力，所以就那么混过去。

  行叭，我就假装不知道他沉迷游戏多年、是重度网瘾少年吧。

  不过他这么说我就突然产生了一些想法，义务教育是必须完成的教育，这个过程其实相当于启蒙和扫盲，学生的压力确实不大。但是学区则是一开始就人为圈定了教育资源，是属于父母之间的竞争。

  父母之间的竞争有多残酷呢？上海有一个朋友，小孩两岁多就要开始选择幼儿园、选择培训班……一个班一学年费用至少2万，这种竞争焦虑最终归为“要赢在起跑线上”。有人说现在小孩辛苦，但是我觉得父母和小孩分明是互相“伤害”……

  然后前两天网上冲浪，我发现了小孩更“苦”的地方。

  小孩的成绩关系到学校的升学率排名，关系到学区房的价值，于是小区便开始发挥主观能动性了……

  这种操作恰好前段时间看到过位于杭州江河汇的某项目，位置好、学区房、交通便利，但是偏偏二手价低于“邻居”，于是业主筹钱给小区升级，打造石材外立面。

  是不是有异曲同工之妙？

  家长为了小孩的教育和成长投入学区房，小孩接受成本投入要以更好的成绩反馈学区房的价值，学区房则是优质资源的代表承载着家庭教育需求的希望，三方在对抗中形成了“利益”循环链。家长、小孩和学区房一时间竟形成了微妙的竞合关系。

  Part 2.

  学区房指什么？

  稍微对楼市有所涉猎的其实都知道，就是一所学校所划定的施教区范围内被教育局所认定为可以在该学校就学的小区。

  初闻“学区房”时下意识想，这样会不会导致学习能力强的人因为父母竞争“失败”而失去接受优质教育的机会？

  后来转念一想，若是在竞争中把优质生源集中到个别学校，从而导致教育资源倾斜，又会不会让还处于义务教育阶段、学习启蒙阶段的孩子因此而失去触及优质教育资源的机会，从而错过了人生的第一步？

  事实上，不少经济较为发达的城市出现民办学校对公办学校的碾压性优势，正是因为教育资源向民办集中，而生源更是”掐尖“进入民办学校。所以才有了2019年的”公民同招“政策的出现，以”抽签“和同样划片招生，平衡生源，公平招生。

  有教育专家说：“义务教育阶段，民办学校和公办学校都应体现公益性和公平性，二者之间的竞争不在于生源竞争，而在于办学特色与教育质量的竞争，在遏制了择校热之后，提高义务教育整体质量才是当务之急。”

  但正如我前面所说，难道学区房就更为公平吗？不依然是经济实力强大的家庭占据名校学区位，名校资源优先供给中高收入家庭吗？

  即便是在百度百科上，也是这么解释学区房的。

  ▲来源360百科，百度百科信息同上

  学区房，指的是具有稀缺性学校区域的房产。

  好的学区房普遍高出其他房源的20%，尽管价格不菲，但往往常受家长关注。

  甚至认为是对教育资源的不均衡分配，是教育资源垄断导致阶层固化的结果。

  这种定义是偏负面的，但学区房依然是优质资产之一。

  也许未来还会出现新的教育改革，但当下“公民同招”政策确实有其现实意义，因为学区房的前提是“名校的学区房才算得上是真正的优质资产”。杭州下沙在“公民同招”后，养正、文海、学正头部差距已出现缩小趋势。（来源：杭州快醒醒学习群公众号）

  家长对学区房的追逐，实际上可以说是供需不平衡下的一种必然现象，若是优质学校、优质教育足够充分，那么这种狂热情绪或许会有所减缓。

  温州人能够感受到，近几年来尤其是最近两年，温州在教育方面的投入和优化方向是比较明确的。促进集团化办学，平衡各个区域的教育资源，学校新建，扩大招生。

  尤其是瓯海区近几年在教育方面的动作，甚至有网友吐槽：瓯海教育局是瓯海房产的第一营销官。

  Part 3.

  说它是“营销官”其实也没错。

  随着温州的开发力度增强，不少外来房企陆续进驻。

  有些直接选择了学校附近的地块建住宅，有些是新开发区域，教育资源需要另外配备，比如七都岛。

  按照一般情况，未交付小区未经教育局划分前，是不能提前确定预售房的学区情况的，房企在学校方面的软营销也比较谨慎。

  但是自从“实验双星”的学区默认为其代建者未来视界，并因此掀起抢购狂潮后，同时有消息称黄龙商贸城的三期地块将确定为“实验双星”的学区后出让，就好像打开了”新世界的大门“。

  ▲温州实验中学教学集团集新校区效果图鸟瞰

  瓯海中心区三溪片区最近出让的约156亩的大体量商住地也提前确定了将是附近即将新建的育英国际实验学校娄桥校区的学区，引起了几乎破纪录的竞拍。

  金澜云邸确定为温州市第二外国语学校初中部的学区后，立马变成香饽饽，截止2月3日，据温州房管网显示，开盘三期，推出1070套住宅房源，目前去化达到约99%。在整个南湖不温不火的状态下可谓异军突起。

  此外，去年9月便有消息称瓯海南部新区将建温州中学附属初中，今年1月份，温州中学附属初中筹建工作领导小组正式成立。消息出来后，据说未来之星目前认筹已近2000组。

      此消息让存量趋于饱和的南湖板块又开始活跃起来，一时间引发了广泛的关注。

  同时，在娄桥大道附近、祥生·公园道旁业已规划了一所与秀屿滨水公园同步打造的九年一贯制学校，据传将建成瓯海外国语学校西校区。

  将目前瓯海区在售项目以及周边的学校情况归纳下，如下表所示：

  ▲以上为瓯海区部分预售项目或者待售项目归纳，已确认学区为有明确红头文件确认，去化数据来源于温州房管网，截止时间为2020年2月4日。

  去化最好的是君悦339和金澜云邸，去化均在99%左右。

  君悦339自带“流量”，其热销原因无需过多赘述，不过金澜云邸这个就有点意思了。

  我在做归纳的时候，发现金澜云邸和“邻居”龙湖·天誉城均是确定了学区为温州市第二外国语学校，均价在2.3万/㎡左右，户型面积段也差不多。

  ▲周边规划及宗教建筑（见红点）示意，可能有误差，以实际为准。相关规划最终以政府实施和最新规划为准

  但，去化结果却是天差地别。

  无疑，金澜云邸的销售成绩与学区确定的利好脱不开关系，但是龙誉城的受益程度却似乎极为有限。

  我们分析，一方面或许和金澜云邸把握先机，开盘之初便率先确定了学区，从第一期开始形成热销惯性，而龙誉城从一开始便是不温不火，学区确定晚于金澜云邸，失去了先机。另外，两者与二外距离都较近，甚至金澜云邸与其仅一路之隔，区域市场较为饱和的情况下，互为竞品盘的选择中，金澜云邸占据先机和优势地位。

  由此可见，市场冷静期，置业者在二外的学区上做了“二选一”而非“全都要”。

  同时，其他或确定学区或学区暧昧的项目去化表现都较为一般。

  说明购房者心中优质资产的认定依然是较为集中在头部学校，虽然教育局做了“营销官”，但是当前市场行情下，置业者的选择却比较慎重。

  Part 4.

  新房市场，小孩还没来得及进场，家长、学区房和教育局已经开始“博弈”。

  在官方层面或许是想在房地产下行周期给房企更多利好和信心，以助力温州城市建设，房企则试图借助学区房的利好挑动置业者的神经，增加售卖筹码，家长或是未雨绸缪或是资产保值。

  一个学校的生源承载能力是有限的，所以每年头部学校都会发出招生预警，接着生源便会被分流。也正是这个原因，当听到集新未来社区或将出现生源超出的问题时，购房者对“实验双星”的观望情绪就更为浓厚，甚至抱着“赌一把”的心态。

  然而归结到底，学区房的价值依然是学校里小孩的成绩，这是最具说服力的牌面，也就是生源问题。

  当下的义务教育主基调是引导学生减负、素质教育、全面发展，教育资源尽量实现均衡和公平。学校或许重要，但是在公平环境下，家庭教育却更为重要，所以在家长、小孩和学区房的“博弈”中，切不可缺失的恰恰是家长——小孩的互动环节。

  短期内学区房问题或许无解，不过在资产有限的情况下，不妨全面考量、厘清重点后，再考虑是否要购买一套学区房。