《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》(以下简称计容规定)已于2017年8月18日印发,为更好地让大家理解计容规定有关内容和精神,现就计容规定解读如下:

修订背景

       容积率计算规定,作为有效控制建设项目整体规模和容量的手段,对科学实施城乡规划、促进房地产市场平稳健康发展起到了积极的作用。我市上一版的计容规定为温政办[2014]58号,至今已实施了三年多时间,随着城市的不断发展和人们对居住环境要求的提升,需要进行修订完善。市人民政府第3次常务会议纪要(〔2017〕8号)明确,市政府办公室于2014 年印发的《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》(温政办〔2014〕58 号)予以废止,新的市区建设项目容积率指标计算规定由市规划局根据法定职责制定公布。

修订思路

       为进一步规范我市房地产市场行为,引导建筑设计更趋合理,借鉴杭州等地的成功经验,将计容规定的部分条款进行变更和完善,适度控制阳台、设备平台、跃层中空的可建规模,促进公共开放空间和住宅底层架空空间的设计更具可利用性和舒适性,将装配式建筑和住宅全装修政策引起的容积率规定变化纳入修订内容。

主要修订内容

       计容规定共十七条,内容框架上与温政办[2014]58号基本保持一致,在具体条文内容上进行了修改完善与规整,主要有以下三个方面:

一、进一步规范了架空层和公共开放空间容积率计算的规定,引导住宅底层架空作为公共活动空间设计更加规范,引导商业、商务办公建筑设置合理的公共开放空间,方便后续使用。

二、完善了跃层住宅设置户内通高的要求,限制不合理的通高户型设计。

三、对建筑的飘窗、阳台、设备平台、花池等空间的容积率计算进行了适度控制和规范,主要为:降低了阳台的比例,从原文件套型面积的18%修改为套内面积的14%;从严控制设备平台和花池的面积,从7%的面积比例修改为3-5平方米每户控制。明确了商业、办公类建筑的设备平台应按水平投影全面积计算容积率指标。

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适用范围及管理要求

       规定适用范围为温州市市区,包括鹿城区、瓯海区、龙湾区、洞头区。

       计容规定自发布之日起实施。明确建设工程不得出现各种不合理挖空、不合理空间,不得通过后期改造拓展使用面积,各部门应形成合力,齐抓共管。

温州市市区建设项目容积率指标计算规定

第一条 温州市市区建设工程应根据《浙江省城乡规划条例》规定计算建筑面积。符合下列情形的,按照本规定计算相应的容积率指标。

第二条 在符合规划建筑密度控制的前提下,配建的立体停车楼不计入容积率指标。非住宅功能建筑利用地面以上的架空部分作为停车不计入容积率指标。

第三条 纯住宅建筑底层架空层作为住户公共活动空间并满足下列条件的,不计入容积率指标:

(一)该建筑单体底层不再安排居住用房;

(二)仅有柱和剪力墙落地,无其他围护隔断;

(三)架空空间至少两面开敞,每面围合长度不超过该面长度的1/2,视为开敞;

(四)开敞架空面积不少于该建筑基底面积的1/3,或不少于200平方米。

住宅底层架空连廊作为住户公共交通空间的不计入容积率指标。

第四条 教育、文化、体育、医疗、社会福利和养老等公共设施的底层架空作为公共空间使用的,不计入容积率指标。

第五条 商业和办公等建筑为城市提供永久性的公共开放空间,同一平面单个无实体分隔空间水平投影面积不小于400平方米,满足下列条件的,该部分的建筑面积不计入容积率指标:

(一)无偿为社会公众使用;

(二)直接沿道路设置且无任何阻隔设施;

(三)与自身使用功能无直接关联;

(四)配备相应的公共活动设施。

第六条 住宅(包括宿舍)建筑层高达到3.6米的,按1.5倍计算容积率指标,超出该高度部分以每1.2米为单位累进增加0.5倍计算容积率指标。即层高大于3.6米小于4.8米的,按该部分套内建筑面积的1.5倍计入容积率指标;层高大于等于4.8米小于6米的,按该部分套内建筑面积的2倍计入容积率指标,以此类推。

住宅底层提供给住户公共活动的室内空间及住宅楼主入口门厅、物业用房、配电房等配套设备用房按其实际建筑面积计入容积率指标。

套内建筑面积大于144平方米的跃层住宅,允许每户一个起居室(厅)在户内通高。通高部分满足下列条件可按照其实际建筑面积计入容积率指标;不满足下列条件的,按照本条第一款计算容积率指标。

(一)不超过两层;

(二)水平投影面积不超过该户套内建筑面积的15%,且不超过30平方米;

(三)水平投影面积均小于该户通高各层其余功能用房建筑面积,该其余功能用房不包括楼梯、走廊和阳台。

第七条 行政办公、商务办公及旅馆建筑层高达到4.2米的,按1.5倍计算容积率指标,超出该高度部分以每1.2米为单位累进增加0.5倍计算容积率指标。位于同一层的附属用房和公共通道均应同倍数累进计算容积率指标。

第八条 商业建筑(除旅馆外)单个空间建筑面积小于等于2000平方米且层高大于5米的、建筑面积大于2000平方米小于等于10000平方米且层高大于6米的,超出该高度部分以每1.5米为单位累进增加0.5倍计算容积率指标。位于同一层的附属用房和公共通道均应同倍数累进计算容积率指标。

单个空间建筑面积在10000平方米以上的大型商业建筑,可按其实际建筑面积计入容积率指标。

大于2000平方米的商业建筑空间如需进行实体分隔的,应按本规定重新计算容积率指标。

第九条 行政办公、商务办公和商业建筑内集中设置的共用的主入口门厅、大堂、中庭、采光厅、多功能厅、会议厅、影视厅、大餐厅、运动场馆等可按其实际建筑面积计入容积率指标。

第十条 工业用地内的宿舍按照本规定中第六条规定计算容积率指标,其余非生产性建筑按照本规定第七、八、九条要求计算容积率指标。

第十一条 建筑飘窗的窗台面与室内地面高差不低于0.3米,进深不大于0.8米,窗净高不大于2.2米的不计入容积率指标。不满足此规定的飘窗,按其外围水平投影面积计入容积率指标。

相邻楼层的飘窗窗体间封闭的,或者飘窗窗台板水平投影与楼板或楼板挑出部分重叠的,应按其外围水平投影面积计入容积率指标。

第十二条 住宅建筑进深不大于2.4米的未封闭阳台、未封闭挑廊、大于等于两层高的未封闭阳台以及阳台围护结构内的花池等按其外围水平投影面积的一半计入容积率指标。

前款所列各项,其总外围水平投影面积不应超出该户套内建筑面积的14%,且不大于20平方米,超出部分按水平投影全面积计算容积率指标。

第十三条 住宅建筑设备平台(含空调搁板)、花池满足下列条件的不计入容积率指标:

(一)套内建筑面积小于90平方米的,其累计水平投影面积不超过3平方米;

(二)套内建筑面积大于等于90平方米小于144平方米的,其累计水平投影面积不超过4平方米;

(三)套内建筑面积大于等于144平方米的,其累计水平投影面积不超过5平方米;

(四)进深不大于1米。

超出前款规定的,则超出部分按水平投影全面积计算容积率指标。

行政办公、商务办公及商业等公共建筑的设备平台按水平投影全面积计算容积率指标。

第十四条 超高层建筑避难层中的避难空间及其通道作为消防疏散的公共空间面积不计入容积率指标。

第十五条 建筑层高大于等于1.2米小于2.2米,坡屋顶建筑的阁楼室内空间大于等于1.2米小于2.1米的部分,按其水平投影面积的一半计入容积率指标。

第十六条 建筑物的地下室、半地下室的建筑面积按建筑工程实际建筑面积计算,除作为车库及消防、人防等配套设备用房外,其余功能建筑空间应另行单列建筑面积指标。独立的与底层户内直接连通的地下(半地下)空间应另行单列建筑面积指标。建筑物地下室、半地下室的结构顶板高出室外地坪1.5米及以上的部分,按其水平投影面积计入地上建筑面积及建筑密度。山(坡)地建筑应结合实际场地标高进行计算。

单建地下工程参照此条款计算配套设施用房建筑面积及另行单列建筑面积指标。

第十七条 实施装配式建筑和住宅全装修的建设项目,市政府相关文件对容积率计算另有规定的,从其规定执行。